Experten-Ratgeber · Gutachten

Verkehrswertgutachten für Immobilien

Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Wert, der sich bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen ließe – nachvollziehbar begründet und gerichtsfest.

Lesezeit: ca. 3 MinutenThema: GutachtenHerausgeber: expertenbase.de

Hausmodell mit Schlüssel – Immobilienbewertung

Wann Sie ein Gutachten brauchen

Typische Anlässe sind Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, Schenkungen, Zwangsversteigerungen, Streit mit dem Finanzamt über den Wertansatz sowie Kauf oder Verkauf, wenn sich die Parteien über den Preis nicht einig sind. Für alle Fälle mit rechtlicher Wirkung – Gericht, Finanzamt, Auseinandersetzung unter Miterben – ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten nötig.

Für die reine Preisfindung vor einem Verkauf genügt oft ein Kurzgutachten oder eine Marktwerteinschätzung. Sie ist deutlich günstiger, hat vor Gericht und beim Finanzamt aber kein Gewicht.

Die drei Bewertungsverfahren

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab; es ist bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken das Verfahren der Wahl. Das Sachwertverfahren ermittelt Boden- und Gebäudewert getrennt und wird vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt. Das Ertragswertverfahren geht von den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen aus und ist bei Renditeobjekten maßgeblich.

Der Sachverständige wählt das Verfahren nach der Art des Objekts und begründet die Wahl. Häufig werden zwei Verfahren gerechnet und gegeneinander plausibilisiert.

Ablauf und Dauer

Nach der Beauftragung folgt die Ortsbesichtigung mit Aufmaß und Fotodokumentation. Parallel beschafft der Sachverständige Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen sowie Bodenrichtwerte und Vergleichspreise vom örtlichen Gutachterausschuss. Die Ausarbeitung dauert üblicherweise zwei bis sechs Wochen.

Je vollständiger Sie die Unterlagen bereitstellen, desto schneller und günstiger wird es – fehlende Dokumente muss der Gutachter sonst kostenpflichtig bei Ämtern anfordern.

Was es kostet

Die Kosten richten sich nach dem ermittelten Verkehrswert und dem Aufwand. Für ein Einfamilienhaus im mittleren Preissegment liegt ein vollständiges Verkehrswertgutachten üblicherweise bei 1.500 bis 3.000 Euro; bei komplexen oder sehr hochwertigen Objekten mehr. Ein Kurzgutachten bewegt sich häufig zwischen 500 und 1.200 Euro. Gerichtlich bestellte Sachverständige rechnen nach dem JVEG mit festen Stundensätzen ab.

Häufige Fragen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Für ein Einfamilienhaus üblicherweise 1.500 bis 3.000 Euro, abhängig von Verkehrswert und Aufwand. Ein Kurzgutachten zur reinen Preisfindung liegt meist zwischen 500 und 1.200 Euro, ist vor Gericht und beim Finanzamt aber nicht ausreichend.

Wie lange dauert ein Verkehrswertgutachten?

Nach der Ortsbesichtigung meist zwei bis sechs Wochen. Die Dauer hängt stark davon ab, wie schnell Unterlagen wie Grundbuchauszug, Bauakte und Flächenberechnung vorliegen.

Akzeptiert das Finanzamt jedes Gutachten?

Nein. Das Finanzamt verlangt in der Regel ein vollständiges Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Eine Maklerbewertung genügt nicht.

Welche Unterlagen muss ich bereitstellen?

Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen und Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.