Experten-Ratgeber · Gutachten

Bausachverständiger bei Baumängeln und Bauschäden

Bei Rissen, Feuchtigkeit oder Schimmel entscheidet oft nicht die Frage, ob ein Mangel vorliegt, sondern ob er beweisbar ist – und wer ihn verursacht hat.

Lesezeit: ca. 3 MinutenThema: GutachtenHerausgeber: expertenbase.de

Baupläne auf dem Tisch eines Sachverständigen

Baumangel oder Bauschaden?

Ein Baumangel ist die Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand oder von den anerkannten Regeln der Technik – zum Beispiel eine fehlende Abdichtung. Ein Bauschaden ist die Folge, die daraus entsteht, etwa die durchfeuchtete Kellerwand. Für die Durchsetzung von Ansprüchen ist die Unterscheidung wichtig, weil sie über Verjährung und Haftung entscheidet.

Typische Fälle

Häufig sind aufsteigende oder seitlich eindringende Feuchtigkeit im Keller, Schimmelbildung in Wohnräumen mit der Streitfrage nach Bauphysik oder Lüftungsverhalten, Risse in Wänden und Decken, mangelhafte Wärmedämmung und Wärmebrücken, Undichtigkeiten an Dach, Fenstern und Balkonen sowie Schallschutz, der die vereinbarten Werte nicht erreicht.

Gerade beim Schimmel ist die Ursachenklärung entscheidend: Liegt ein Baumangel vor, haftet der Bauträger oder Vermieter; liegt es am Nutzungsverhalten, nicht. Diese Frage lässt sich nur durch Messung von Bauteiltemperaturen, Feuchte und Taupunkt klären, nicht durch Augenschein.

Beweise sichern – und zwar früh

Dokumentieren Sie Mängel sofort mit Fotos samt Datum, halten Sie Schriftverkehr fest und setzen Sie dem Verantwortlichen schriftlich eine Frist zur Nachbesserung. Lassen Sie nichts reparieren, bevor der Zustand dokumentiert ist – nach der Sanierung ist die Ursache oft nicht mehr feststellbar.

Bei der Bauabnahme lohnt sich ein Sachverständiger besonders: Mit der Abnahme kehrt sich die Beweislast um. Danach müssen Sie beweisen, dass ein Mangel vorlag – vorher muss der Unternehmer beweisen, dass er mangelfrei gebaut hat.

Selbständiges Beweisverfahren

Weigert sich der Bauunternehmer, können Sie beim Gericht ein selbständiges Beweisverfahren nach der Zivilprozessordnung beantragen. Das Gericht bestellt dann einen Sachverständigen, dessen Feststellungen in einem späteren Prozess verwertbar sind. Das Verfahren hemmt zugleich die Verjährung – ein wichtiger Vorteil, wenn die Gewährleistungsfrist ausläuft.

Kosten

Ein Ortstermin mit kurzer schriftlicher Stellungnahme beginnt häufig bei 400 bis 900 Euro. Ein ausführliches Gutachten mit Messungen, Bauteilöffnungen und Sanierungsvorschlag liegt meist zwischen 1.500 und 4.000 Euro. Im gerichtlichen Verfahren rechnet der Sachverständige nach dem JVEG ab; die Kosten trägt zunächst der Antragsteller und am Ende die unterliegende Partei.

Häufige Fragen

Was kostet ein Bausachverständiger?

Ein Ortstermin mit kurzer Stellungnahme beginnt meist bei 400 bis 900 Euro. Ein ausführliches Gutachten mit Messungen und Sanierungskonzept liegt üblicherweise zwischen 1.500 und 4.000 Euro.

Lohnt sich ein Sachverständiger zur Bauabnahme?

In der Regel ja. Mit der Abnahme kehrt sich die Beweislast um: Danach müssen Sie Mängel beweisen. Ein Sachverständiger erkennt bei der Abnahme Mängel, die Laien entgehen, und hält sie im Protokoll fest.

Wer haftet bei Schimmel – Vermieter oder Mieter?

Das hängt von der Ursache ab. Liegt ein Baumangel wie eine Wärmebrücke oder fehlende Abdichtung vor, haftet der Vermieter oder Bauträger. Ist unzureichendes Lüften und Heizen die Ursache, der Nutzer. Klären lässt sich das nur durch bauphysikalische Messungen.

Was ist ein selbständiges Beweisverfahren?

Ein gerichtliches Verfahren, in dem ein Sachverständiger den Zustand beweiskräftig feststellt, bevor ein Prozess geführt wird. Es hemmt die Verjährung und ist oft günstiger und schneller als eine Klage.